ضريبة التصرفات العقارية بعد القانون 151: السعر والميعاد وعبء الإثبات

ملخص

• استبدل القانون رقم 151 لسنة 2026 نص المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل اعتباراً من 29 يوليو 2026، وصحّح استدراكٌ نُشر في 8 أغسطس 2026 رقم المادة من 43 إلى 42.
• السعر لم يتغير: 2.5% من إجمالي قيمة التصرف بغير أي تخفيض، في العقارات المبنية والأراضي للبناء عليها عدا القرى.
• يسدد المتصرف الضريبة خلال ستين يوماً من تاريخ التصرف، وكانت المهلة ثلاثين يوماً.
• قيمة التصرف هي القيمة المدرجة بالعقد، وعلى مصلحة الضرائب المصرية (المصلحة) عبء إثبات خلافها.
• التصرف الذي تم حتى 28 يوليو 2026 يحكمه النص السابق.
• مقابل التأخير الذي يبدأ في 2026 يُحسب بسعر 22.50%، ولا يجاوز أصل الضريبة.

ويعرض مقال تعديلات ضريبة الدخل بالقانون 151 لسنة 2026 باقي ما غيّره القانون.

ما الذي يخضع للضريبة

تُفرض الضريبة بسعر 2.5% بغير أي تخفيض «على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها عدا القرى، مهما تعددت التصرفات»، سواء شمل التصرف العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية منه، «وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة» (المادة 42/فقرة أولى).

ويُعد تصرفاً خاضعاً «التصرف بالبيع أو الوصية أو التبرع أو بالهبة، لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع»، وتقرير حق انتفاع على العقار، وتأجيره مدة تزيد على خمسين عاماً. ولا يخضع البيع الجبري إدارياً كان أو قضائياً، ولا نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، ولا التبرع أو الهبة للحكومة ووحدات الإدارة المحلية والأشخاص الاعتبارية العامة والمشروعات ذات النفع العام. ويُستثنى تقديم العقار حصة عينية في رأسمال شركة مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة مدة خمس سنوات.

وقد أضاف النص الجديد البيع في أول هذه القائمة، فصارت عبارة «لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع» تأتي بعد القائمة كلها، مفصولة عن الهبة بفاصلة، ولم يمسّ الاستدراك هذه الفقرة. فالبيع لأحد الأصول أو الأزواج أو الفروع، كالوصية والتبرع والهبة لهم، ليس من التصرفات التي تعدّها المادة خاضعة. وكانت العبارة في النص السابق تأتي بعد الوصية والتبرع والهبة وحدها، فالبيع الذي تم حتى 28 يوليو 2026 خاضع أياً كان المشتري. ولم تصدر المصلحة حتى 9 أكتوبر 2026 تعليمات في تطبيق هذا الحكم، لكنها نشرت على موقعها في 14 سبتمبر 2026 خبراً عن ورشة عمل حول الحزمة الثانية من التسهيلات الضريبية، نقلت فيه عن رئيس المصلحة «إعفاء كامل للتصرفات الخاصة بالأصول والفروع والأزواج».

والضريبة على تصرفات الأشخاص الطبيعيين؛ فقد قررت المصلحة في كتابها الدوري رقم 16 لسنة 2013 أنها لا تسري على تصرفات الأشخاص الاعتبارية، لورود المادة 42 في الكتاب الخاص بدخل الأشخاص الطبيعيين. وهي غير الضريبة على العقارات المبنية الصادر بها القانون 196 لسنة 2008، وتلك خارج نطاق هذه النشرة.

الوارث والبائع الذي بنى لاستخدامه

صار النص يُخضع صراحة تصرف الوارث فيما آل إليه بالميراث، وتصرف البائع فيما تملّكه، بحالته أو بعد البناء عليه لاستخدامه الخاص، «ولو تعددت تصرفاته فيها». وعلى هذا كانت المصلحة تعامل تصرفات الوارث المتكررة في كتابها الدوري رقم 6 لسنة 2023.

ولا تُعد هذه التصرفات ولا غيرها مما تشمله الفقرة الأولى احترافاً «ما لم يثبت للمصلحة أن هذه التصرفات قد تمت على وجه الاحتراف بقصد الاتجار وتحقيق الربح» طبقاً للمادة 19/البند 7؛ فإن ثبت ذلك خُصم ما سُدد من هذه الضريبة من إجمالي الضرائب المستحقة على الممول.

قيمة التصرف وعبء الإثبات

«ويتم تحديد إجمالى قيمة التصرف وفقًا لما هو مدرج بعقد التصرف، ويقع على عاتق المصلحة عبء الإثبات حال عدم الالتزام بهذه القيمة.» (المادة 42/فقرة رابعة)

لم يكن في النص السابق حكم في تحديد القيمة. وتطبيق المصلحة للتصرفات العقارية، الذي تُسجَّل فيه التصرفات وتُسدَّد الضريبة وتُستخرج المخالصة، يقارن قيمة العقد بقيمة استرشادية من حالات المثل والقيمة السوقية؛ فإن قلّت عنها نبّه الممول، وله أن يعدّلها أو يقدّم الطلب بحالته فيُحال إلى الفحص (دليل المصلحة للتطبيق). وفي التصرفات من 29 يوليو 2026 يقع على المصلحة عبء إثبات أي قيمة تخالف قيمة العقد.

من يسدد ومتى

يلتزم المتصرف بالسداد خلال ستين يوماً من تاريخ التصرف، ويسري مقابل التأخير المقرر بالمادة 110 من اليوم التالي لانتهاء المدة. ويُخطر المتصرف المأمورية بالتصرف على النموذج «16 مكرراً حصر»، ويتسلم بعد السداد النموذج «8 مكرراً تصرفات عقارية»، ويحصّل مكتب الشهر العقاري الضريبة عند الشهر ما لم يُقدَّم له هذا النموذج (المادة 51 من اللائحة التنفيذية، بنصها المستبدل بقرار وزير المالية رقم 172 لسنة 2015).

ولم يعد النص يتضمن ما كان في النص السابق من امتناع مكاتب الشهر العقاري وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الإدارة المحلية عن شهر العقار أو تقديم الخدمة إليه قبل تقديم ما يفيد السداد، ولا عدم قبول الدعوى المتعلقة بشهر العقار قبل إثباته.

النص السابق، وأي النصين يحكم التصرف

ولا يتضمن القانون 151 حكماً انتقالياً للمادة 42، ويُعمل به من اليوم التالي لنشره. والمادة 225 من الدستور تنص على أنه «لا تسرى أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، ومع ذلك يجوز فى غير المواد الجنائية والضريبية، النص فى القانون على خلاف ذلك». فالعبرة بتاريخ التصرف: ما تم حتى 28 يوليو 2026 يحكمه النص السابق بمهلة الثلاثين يوماً، وما تم بعده يحكمه النص الجديد. وعلى هذا الأساس طبقت المصلحة استبدال المادة في 2018، فربطت خضوع تصرف الوارث بتاريخ التصرف (الكتاب الدوري رقم 40 لسنة 2018).

التأخر في السداد

يُحسب مقابل التأخير «على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى فى الأول من يناير السابق على ذلك التاريخ مضافًا إليه 2٪، مع استبعاد كسور الشهر والجنيه»، ولا يوقفه التظلم أو الطعن القضائي (المادة 110). وكان السعر في 1 يناير 2026 هو 20.50% (الكتاب الدوري للمصلحة رقم 1 لسنة 2026)، فيُحسب التأخير الذي يبدأ في 2026 بسعر 22.50%. وأسعار السنوات السابقة في أسعار الضريبة في مصر 2026.

ولا يجوز أن يتجاوز مقابل التأخير 100% من أصل الضريبة (المادة 45 مكرراً من قانون الإجراءات الضريبية الموحد، المضافة بالقانون 7 لسنة 2025). ويُحصَّل غير المسدد بمطالبات واجبة التنفيذ وبطريق الحجز الإداري (المادتان 45 و46 منه)، ولا تصدر المخالصة إلا بعد سداد الضريبة ومقابل التأخير كاملين بحسب دليل التطبيق.

ما يترتب على المنشآت

• تحديد تاريخ كل تصرف بدقة، فهو يحدد النص الواجب ومهلة السداد.
• سداد ما بقي من ضريبة عن تصرفات تمت قبل 29 يوليو 2026 فوراً؛ فمهلة الثلاثين يوماً انقضت فيها جميعاً.
• إدراج الثمن الحقيقي في العقد والاحتفاظ بما يثبت سداده، فهو وعاء الضريبة وسند الممول إذا نازعت المصلحة في القيمة.
• مراجعة مقابل التأخير الذي يحسبه التطبيق في التصرفات من 29 يوليو 2026: فالقانون يجعل المهلة ستين يوماً، ودليل التطبيق ما زال حتى تاريخ هذه النشرة يبدأ الحساب بعد ثلاثين يوماً من التصرف.
• مطالبة البائع بمخالصة سداد الضريبة (النموذج «8 مكرراً تصرفات عقارية») قبل الشهر إذا كانت المنشأة هي المشترية.
• الاحتفاظ بالأسهم المقابلة لعقار قُدِّم حصة عينية في شركة مساهمة خمس سنوات، فذلك شرط الاستثناء.

ويتولى قسم الضرائب بالمكتب حساب ضريبة التصرفات العقارية ومراجعة عقودها ومطالبات المصلحة ومقابل التأخير عنها، وتمثيل الممول في فحص القيمة والطعن عليها.

محمود ناصف، الشريك المؤسس
محاسب قانوني، وزارة المالية المصرية

عضو جمعية المحاسبين والمراجعين المصرية
عضو جمعية الضرائب المصرية
عضو الجمعية المصرية للمالية العامة والضرائب

صفحة الشريك · حجز استشارة

تنويه: أُعدت هذه النشرة لأغراض العلم العام بالتشريع الساري في تاريخ نشرها، ولا تُشكّل رأياً مهنياً ولا استشارة ضريبية أو قانونية بشأن واقعة بعينها، ولا يجوز التعويل عليها بديلاً عن مشورة مبنية على فحص ظروف كل حالة على حدة. ولا تتحمل «ناصف وشركاه الدولية — محاسبون ومراجعون» مسؤولية عن أي تصرف اتُّخذ أو امتُنع عنه استناداً إلى ما ورد بها. وتظل الأحكام الواردة بها رهناً بما قد يصدر من تشريعات أو قرارات لاحقة.