القيمة المضافة 14% على إيجار المحلات والمكاتب بالقانون 149 لسنة 2026

أصبح تأجير الوحدة التي تُتخذ مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة بالسعر العام 14%، حتى وإن اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء، وبقي البيع معفى من هذه الضريبة في جميع الأحوال. وجاء ذلك بالقانون 149 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على القيمة المضافة الصادر بالقانون 67 لسنة 2016، وقد نُشر القانون 149 في الجريدة الرسمية، العدد 30 مكرر (أ)، بتاريخ 28 يوليو 2026، ويُعمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره. واستبدلت المادة الثانية منه نصوص البنود 19 و20 و28 و32 و35 و36 من قائمة السلع والخدمات المعفاة المرافقة للقانون 67. وصدر ضمن سبعة قوانين نُشرت في العدد ذاته من الجريدة الرسمية، ويعرضها معاً مقال حزمة يوليو 2026 الضريبية.

ويمسّ هذا الحكم المؤجر والمستأجر معاً: المؤجر في تسجيله وفواتيره، والطرفين في أجرة العقود السارية، والمستأجر المسجَّل في خصم الضريبة المحمَّلة على الأجرة. ولم يمسّ القانون 149 ضريبة الجدول التي يفرضها المسلسل 15 من جدول السلع والخدمات على «السمة التجارية والصلة بالعملاء» مكوّناً للمحل التجاري أو الوحدة الإدارية، وهي تعادل 1% من الأجرة أو الثمن ولو كان البيع أو التأجير معفى من الضريبة على القيمة المضافة. ولا تسري هذه الضريبة على كل محل ووحدة، فقد أعلن وزير المالية ومصلحة الضرائب المصرية (المصلحة) سنة 2025 أنها على المحلات والوحدات الإدارية في المولات والمراكز التجارية المتخصصة، وأن ما في الأماكن العادية غير خاضع، ولم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على حكم في اللائحة التنفيذية أو تعليمات من المصلحة تقرر ذلك.

البند 28 بعد الاستبدال

كان البند 28 بنصه السابق يعفي «بيع وتأجير الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية والمباني والوحدات السكنية وغير السكنية»، فلا يفرّق في غير السكني بين غرض وآخر. وجاء نصه بعد الاستبدال على النحو الآتي:

«بيع وتأجير الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية والمباني والوحدات السكنية، وبيع وتأجير المباني والوحدات غير السكنية فيما عدا تأجير المباني والوحدات التي تتخذ مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة حتى وإن اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء، ويستثنى من ذلك المباني والوحدات التي تتخذ مقراً لإدارة الأنشطة الدينية، والخيرية، والاجتماعية والتعليمية والصحية، وغير ذلك من الأنشطة التي يصدر بها قرار من الوزير بناءً على اقتراح من الوزير المختص لضرورات اجتماعية تقتضيها اعتبارات الصالح العام.»

فالبيع لم يُمسّ في شيء، والتأجير هو موضع التعديل وحده. ولا يدور خضوع الإيجار للضريبة على القيمة المضافة على طبيعة الوحدة في ذاتها، محلاً كانت أو مكتباً أو مخزناً، وإنما على الغرض الذي تُتخذ من أجله: أن تكون مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة. أما ضريبة الجدول فمناطها، على ما أعلنته الحكومة والمصلحة، أن يكون المحل التجاري أو الوحدة الإدارية في مول أو مركز تجاري متخصص، كما يأتي.

وقد أضاف النص عبارة «حتى وإن اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء»، وهما المصطلحان اللذان يسمّي بهما المسلسل 15 من جدول السلع والخدمات العنصر الخاضع لضريبة الجدول في المحل التجاري والوحدة الإدارية. فلا تخرج الوحدة التي تُتخذ مقراً مستقلاً لإدارة نشاط من الخضوع لكونها ذات سمة تجارية أو صلة بالعملاء، ويدخل فيها المكتب الذي تُدار منه شركة. ولم يعرّف القانون «المقر المستقل لإدارة أحد الأنشطة»، ولم يبيّن هل يُعد منه المحل الذي يُباشر فيه النشاط ذاته، ولم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على حكم في اللائحة التنفيذية يعرّفه أو يبيّن ذلك. فالذي يُسأل عنه في كل عقد هو هل تُتخذ الوحدة مقراً مستقلاً لإدارة نشاط، لا هل هي سكنية أم غير سكنية.

وأخرج النص من الخضوع تأجير المباني والوحدات التي تُتخذ مقراً لإدارة الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية، وأجاز إضافة أنشطة أخرى بقرار من وزير المالية بناءً على اقتراح الوزير المختص، لضرورات اجتماعية يقتضيها الصالح العام. ولم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على قرار بإضافة أنشطة أخرى.

ما يخضع وما لا يخضع

ضريبة الجدول على المحل التجاري والوحدة الإدارية

يبقى إلى جانب البند 28 المسلسل 15 من البند «أولاً» من جدول السلع والخدمات المرافق للقانون 67، وهو البند الخاص بالسلع والخدمات التي تخضع لضريبة الجدول فقط. أضافه القانون 3 لسنة 2022 للمحل التجاري وحده، ثم استبدل القانون 157 لسنة 2025 نصه فأدخل فيه الوحدة الإدارية، ويُعمل بنصه الحالي اعتباراً من 18 يوليو 2025:

«السمة التجارية والصلة بالعملاء (مكون المحل التجاري أو الوحدة الإدارية) بواقع (10%) من القيمة الإيجارية أو البيعية بحسب الأحوال»، ووحدة التحصيل «القيمة»، وفئة الضريبة 10%.

فالضريبة 10% من وعاء يعادل 10% من الأجرة أو الثمن، أي 1% منهما. وضريبة الجدول تُفرض على بيع السلع والخدمات الواردة في الجدول (المادة 1 من القانون 67). ولأن المسلسل في البند الخاص بما يخضع لضريبة الجدول فقط، فلا يتوقف استحقاقها على خضوع البيع أو التأجير للضريبة على القيمة المضافة، ولم يمسّه القانون 149. ولا يسري الخصم على ضريبة الجدول (البند 1 من الفقرة الرابعة من المادة 22 من القانون 67، بنصها المستبدل بالقانون 3 لسنة 2022).

ولا تسري هذه الضريبة على كل محل تجاري ووحدة إدارية. فالنص لا يحدد نطاقه، ولم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على حكم في اللائحة التنفيذية أو تعليمات من المصلحة في شأنه، لكن الحكومة والمصلحة أعلنتا تفسيره عند مناقشة القانون 157 لسنة 2025.

فقد أوضح وزير المالية أمام مجلس النواب «أن كل المحلات والوحدات خارج المولات والمراكز التجارية المتخصصة غير خاضعة في ظل الوضعين السابق والمقترح»، وأن الضريبة 1% على سعر البيع أو فاتورة الإيجار (نشرة مجلس النواب، العدد 20، من 29 يونيو إلى 8 يوليو 2025، ص 10). وأعلنت المصلحة في بيانها المنشور على موقع وزارة المالية في 29 يونيو 2025 «استمرار عدم خضوع كافة المحلات والوحدات الإدارية بالأماكن العادية "التى ليس لها صفة السمة التجارية"»، و«خضوع الوحدات الإدارية بالأماكن ذات السمة التجارية مثل المولات والمراكز التجارية للضريبة بواقع 1% من القيمة البيعية أو الإيجارية»، توحيداً لمعاملتها مع المحلات التجارية.

فالضريبة على هذا التفسير تُستحق على بيع أو تأجير المحل التجاري أو الوحدة الإدارية في مول أو مركز تجاري متخصص، ولا تُستحق على المحلات والوحدات في الأماكن العادية، في ظل نص 2022 ونص 2025 معاً. وهو تفسير معلن لا نص ملزم. وفي النص نفسه مجال لتفسير أضيق يقصره على انتقال المتجر ذاته بسمته التجارية واتصاله بالعملاء، ببيعه أو تأجير استغلاله، لأن العقار ليس عنصراً في المتجر ولو كان التاجر مالكه (المادتان 34 و36 من قانون التجارة الصادر بالقانون 17 لسنة 1999).

وللتواريخ هنا أثر. فالبند ثانياً من المادة 78 من اللائحة التنفيذية للقانون 67، بنصه الصادر بقرار وزير المالية 66 لسنة 2017، كان يُخرج من الوحدات غير السكنية المعفاة «المحال التجارية وفقاً لأحكام القانون رقم 11 لسنة 1940»، وهو قانون بيع المحال التجارية ورهنها. وطبّقت المصلحة ذلك على «المحال التي لها اسم معروف ومعدة سلفاً بمعرفة المؤجر لممارسة نشاط معين»، كمحال المولات والفنادق والأندية (تعليمات المصلحة 23 لسنة 2017)، فكان تأجيرها خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة. وبقي هذا الاستثناء بعد إضافة المسلسل 15 في 27 يناير 2022، إلى أن حذفه قرار وزير المالية 24 لسنة 2023 اعتباراً من 12 يناير 2023. فما تم من تعاملات قبل هذا التاريخ يُنظر إليه بالنص الذي كان سارياً وقتها.

أما تأجير المحل التجاري أو الوحدة الإدارية في مول أو مركز تجاري متخصص مقراً مستقلاً لإدارة نشاط، وقد أصبح خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة بسعر 14%، فلم يبيّن القانون 149 هل تُستحق عليه ضريبة الجدول أيضاً، ولا كيف تُحسب الضريبتان على الأجرة ذاتها.

أحكام أخرى في القانون 149

إلى جانب البند 28، تضمّن القانون 149 أحكاماً أثرها العملي أوسع على المنشآت الصناعية. فسعر الضريبة على الآلات والمعدات والأجهزة الطبية المستخدمة في إنتاج سلعة أو تأدية خدمة 5%، استثناءً من السعر العام، وذلك عدا الأتوبيسات وسيارات الركوب (الفقرة الأولى من المادة 3 من القانون 67، بنصها المستبدل).

ويُعلَّق أداء الضريبة على الآلات والمعدات والأجهزة الطبية الواردة من الخارج أو المشتراة من السوق المحلية للمصانع والوحدات الإنتاجية لاستخدامها في الإنتاج الصناعي، لمدة سنة من تاريخ الإفراج أو الشراء، ويجوز لأسباب مبررة تقبلها المصلحة مدّها لمدة أو مدد أخرى لا يجاوز مجموعها ثلاث سنوات (المادة 28 مكرراً من القانون 67، بنصها المستبدل).

فإذا ثبت للمصلحة استخدامها في الإنتاج الصناعي خلال المدة أُعفيت من الضريبة، ويُحظر على المنتج الصناعي عندئذٍ التصرف فيها في غير الأغراض التي أُعفيت من أجلها خلال الخمس سنوات التالية للإعفاء قبل إخطار المصلحة وسداد الضريبة المستحقة وفقاً لحالتها وقيمتها وفئة الضريبة السارية في تاريخ السداد. وإذا انقضت المدة دون استخدامها في الإنتاج الصناعي أصبحت الضريبة والضريبة الإضافية واجبتي الأداء من تاريخ الإفراج الجمركي أو الشراء حتى تاريخ السداد.

وكان القانون 3 لسنة 2022 قد أضاف المادة 28 مكرراً للآلات والمعدات وحدها، فأدخل القانون 149 فيها الأجهزة الطبية، ورفع الحد الأقصى لمدد المد من سنة إلى ثلاث سنوات. أما قواعد تعليق الضريبة وإجراءاته فقائمة في المادة 34 مكرراً من اللائحة التنفيذية، المضافة بقرار وزير المالية 24 لسنة 2023، لكنها وُضعت للنص السابق للمادة 28 مكرراً، ولم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على قرار بتعديلها لتشمل الأجهزة الطبية ومدد المد الجديدة.

ومن أحكام القانون 149 كذلك رد الرصيد الدائن الذي مرّ عليه أكثر من أربع فترات ضريبية متتالية، فيما عدا الرصيد الدائن للمكلفين من المشروعات الخاضعة لأحكام القانون 6 لسنة 2025 بشأن بعض الحوافز والتيسيرات الضريبية للمشروعات التي لا يتجاوز حجم أعمالها السنوي عشرين مليون جنيه، فيُكتفى في شأنهم بمضي أكثر من ثلاثة أشهر (البند 3 من الفقرة الأولى من المادة 30 من القانون 67).

كما أُضيف إلى جدول السلع والخدمات مسلسل جديد برقم 17: الغاز الطبيعي، وحدة التحصيل ألف قدم مكعب، وفئة الضريبة 20 جنيهاً، وأُلغي المسلسلان 8 و10 من البند «أولاً» من الجدول ذاته.

ما ننصح به

لم نقف حتى 29 أكتوبر 2026 على قرار بتعديل اللائحة التنفيذية تنفيذاً للقانون 149.

• مراجعة عقود الإيجار السارية للوحدات غير السكنية، وتحديد أيها يقع على وحدة تُتخذ مقراً مستقلاً لإدارة نشاط، وتطبيق حكم المادة 11 من القانون 67 عليها: تعدل أسعار العقود المبرمة بين مكلفين أو بين أطراف أحدها مكلف والسارية وقت فرض الضريبة بذات قيمة عبء الضريبة. وتشمل المادة 12 من اللائحة التنفيذية العقود المستمرة وتقصر التعديل على الجزء الذي يُنفذ بعد العمل بالقانون، «دون الإخلال بشروط التعاقد»، فتُراجع شروط كل عقد في شأن الضرائب المستحدثة في ضوء هذا الحكم. ولم يتضمن القانون 149 حكماً انتقالياً يستثني العقود السارية.
• مراجعة موقف المؤجر من التسجيل في ضوء ما أصبح خاضعاً من إيراداته، وآلية إصدار الفواتير عن الأجرة الخاضعة، والتوقيت الذي تُستحق عنده الضريبة. ومن يبيع أو يؤجر محلاً تجارياً أو وحدة إدارية في مول أو مركز تجاري متخصص يؤدي خدمة واردة في جدول السلع والخدمات، فيُعد مكلفاً مهما كان حجم معاملاته بنص تعريف «المكلف» في المادة 1 من القانون 67، ولا يتوقف تسجيله على بلوغ حد التسجيل.
• بالنسبة إلى المستأجر: للمستأجر المسجَّل أن يخصم الضريبة على القيمة المضافة المحمَّلة على الأجرة من الضريبة المستحقة على مبيعاته متى تعلقت بمبيعات خاضعة، بالحدود والشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية (الفقرة الأولى من المادة 22 من القانون 67). ولا يسري الخصم على ما يتعلق بسلع أو خدمات معفاة، ولا على ضريبة الجدول (الفقرة الرابعة من المادة 22 من القانون 67)، ولا خصم لغير المسجَّل.
• احتساب ضريبة الجدول وفقاً للمسلسل 15 على بيع أو تأجير المحلات التجارية والوحدات الإدارية في المولات والمراكز التجارية المتخصصة، وطلب رأي المصلحة فيما يقع بين المول والمكان العادي، والنص في عقود التأجير التي أصبحت خاضعة بسعر 14% على من يتحمل ضريبة الجدول إن تقرر استحقاقها.
• بالنسبة إلى المنشآت الصناعية: بحث الاستفادة من تعليق الضريبة على الآلات والمعدات، والالتزام بقيد عدم التصرف خلال خمس سنوات.

ويتولى قسم الضرائب بالمكتب مراجعة عقود الإيجار وتحديد الخاضع منها وإعداد التسويات اللازمة ومتابعة ما يصدر من قرارات تنفيذية.

محمود ناصف، الشريك المؤسس
محاسب قانوني، وزارة المالية المصرية

عضو جمعية المحاسبين والمراجعين المصرية
عضو جمعية الضرائب المصرية
عضو الجمعية المصرية للمالية العامة والضرائب

صفحة الشريك · حجز استشارة

تنويه: أُعدت هذه النشرة لأغراض العلم العام بالتشريع الساري في تاريخ نشرها، ولا تُشكّل رأياً مهنياً ولا استشارة ضريبية أو قانونية بشأن واقعة بعينها، ولا يجوز التعويل عليها بديلاً عن مشورة مبنية على فحص ظروف كل حالة على حدة. ولا تتحمل «ناصف وشركاه الدولية — محاسبون ومراجعون» مسئولية عن أي تصرف اتُّخذ أو امتُنع عنه استناداً إلى ما ورد بها. وتظل الأحكام الواردة بها رهناً بما قد يصدر من تشريعات أو قرارات لاحقة.